El día de la firma concentra meses de visitas, negociaciones, documentos y decisiones. Por eso, saber quién firma escritura antes de llegar a la notaría evita retrasos de última hora y da tranquilidad a todas las partes. En una compraventa habitual, firman vendedor y comprador, pero pueden intervenir más personas si hay hipoteca, herencias, poderes, matrimonios o titulares múltiples.

La escritura pública de compraventa es el documento que formaliza la transmisión de la vivienda ante notario. No es un simple trámite: deja constancia de quién vende, quién compra, qué se transmite, por qué precio, cómo se paga y qué cargas o condiciones existen. Prepararla bien es una parte decisiva para cerrar una venta con seguridad.

Quién firma la escritura de compraventa

La respuesta principal es clara: firman las personas que venden y las personas que compran, siempre que tengan capacidad legal para hacerlo. Si una vivienda pertenece a dos propietarios, ambos deben acudir a la firma o estar válidamente representados. Del mismo modo, si compran dos personas, las dos firman la escritura y queda reflejado qué porcentaje adquiere cada una.

El vendedor declara que transmite el inmueble y recibe el precio pactado. El comprador acepta la compra, reconoce la forma de pago y asume la titularidad de la vivienda desde el momento establecido en la escritura. Antes de firmar, el notario identifica a los comparecientes, comprueba su capacidad y revisa que la documentación sea correcta.

También firma el notario, que autoriza la escritura. Su intervención no sustituye la responsabilidad de comprador y vendedor, pero aporta control jurídico y fe pública. El notario verifica la identidad de quienes comparecen, explica los aspectos esenciales del documento y deja constancia formal del acto.

Si hay varios propietarios

Cuando el inmueble tiene varios titulares, la venta exige la participación de todos. Es habitual que esto ocurra en viviendas compradas por una pareja, inmuebles heredados entre hermanos o propiedades adquiridas por varios inversores.

No basta con que firme quien ha llevado la negociación o quien reside en la vivienda. Deben firmar todos los titulares que figuran en la escritura y en el Registro de la Propiedad, salvo que uno actúe en nombre de otro mediante un poder notarial suficiente. Si falta una firma necesaria, la operación no podrá cerrarse en los términos previstos.

Hay un matiz relevante en las parejas casadas. Aunque solo uno figure como titular, puede ser necesaria la intervención del cónyuge si la vivienda es el domicilio familiar. La razón es proteger el uso de la residencia habitual de la familia. Este punto debe revisarse con tiempo, porque depende del régimen económico matrimonial y de la situación concreta del inmueble.

Si compra o vende una persona mediante representante

No siempre el propietario o comprador puede estar físicamente en la notaría. Puede encontrarse en el extranjero, tener dificultades de desplazamiento o delegar la gestión por motivos personales o profesionales. En estos casos, puede firmar un representante con un poder notarial válido.

El poder debe autorizar de forma suficiente la operación que se va a realizar. No todos los poderes permiten vender una vivienda, fijar un precio o recibir fondos. El notario revisará su vigencia y alcance antes de autorizar la escritura.

Este recurso puede agilizar una operación, pero no conviene dejarlo para los últimos días. Si el poder se ha otorgado fuera de España, puede requerir apostilla, legalización o traducción jurada, según el país de origen. Anticipar esta revisión protege la fecha de firma y evita que una venta preparada se retrase por un documento incompleto.

Quién firma la escritura si hay hipoteca

La existencia de hipoteca no impide vender una vivienda, pero modifica quién interviene y qué documentos deben estar listos. Si el comprador financia la adquisición con un préstamo hipotecario, normalmente firma también la entidad bancaria, a través de una persona apoderada, en la escritura del préstamo o en una operación coordinada con la compraventa.

En muchos casos se firman dos documentos relacionados: la escritura de compraventa y la escritura de préstamo hipotecario del comprador. El banco no se convierte en propietario, pero participa porque concede financiación y constituye una garantía hipotecaria sobre el inmueble.

Si el vendedor todavía tiene una hipoteca pendiente, debe cancelarse o gestionarse su amortización en el momento de la venta. Puede intervenir la entidad del vendedor para aportar el certificado de deuda y tramitar la cancelación económica. La escritura debe reflejar con precisión cómo se paga esa deuda y qué importe recibe finalmente el vendedor.

No hay una única fórmula válida. A veces el comprador entrega parte del precio para cancelar el préstamo pendiente y el resto se abona al vendedor. En otras ocasiones, la operación se organiza con cheques bancarios nominativos o transferencias verificadas. Lo esencial es que el reparto de pagos esté documentado y revisado antes de sentarse a firmar.

Herencias, menores y situaciones especiales

Cuando la vivienda procede de una herencia, deben intervenir quienes tengan derecho sobre ella. Si la adjudicación de herencia ya está formalizada y el inmueble figura a nombre de varios herederos, todos ellos firman como vendedores. Si aún no se ha aceptado y repartido la herencia, será necesario ordenar primero esa situación para poder transmitir con seguridad.

Cuando intervienen menores de edad o personas sujetas a medidas de apoyo, la operación requiere una atención jurídica especial. Puede ser necesaria la firma de sus representantes legales y, según el caso, una autorización judicial. No es una venta imposible, pero sí una operación que debe planificarse con más margen.

También hay que revisar las viviendas propiedad de sociedades. En ese supuesto no firma la empresa como si fuera una persona física, sino su administrador o representante con facultades suficientes. La notaría comprobará la documentación societaria y la capacidad de quien actúa en nombre de la entidad.

Quién no suele firmar la escritura

El agente inmobiliario puede acompañar, coordinar documentación y resolver dudas prácticas, pero no firma como parte de la compraventa salvo que tenga una representación formal de alguno de los otorgantes. Su valor está antes y durante el proceso: ordenar la documentación, alinear plazos, confirmar pagos y ayudar a que la firma llegue sin asuntos pendientes.

Tampoco firma el inquilino de una vivienda alquilada, salvo que intervenga por una circunstancia específica. Por ejemplo, si tiene un derecho de adquisición preferente que deba acreditarse o si forma parte de un acuerdo particular. La existencia de un alquiler debe reflejarse y gestionarse correctamente, pero no convierte automáticamente al arrendatario en firmante.

Los testigos no son necesarios en la mayoría de compraventas. Su presencia solo se contempla en situaciones concretas, como cuando una persona no puede firmar o no puede expresar por sí misma su voluntad en la forma habitual. Son casos excepcionales que el notario valorará.

Qué revisar antes de poner fecha en notaría

La firma no debería ser el momento de descubrir quién falta, qué deuda existe o cómo se abonará el precio. Una revisión previa permite confirmar la titularidad, las cargas, los documentos de identidad, la situación matrimonial y la forma de pago. También conviene comprobar que los datos de superficie, referencia catastral y dirección estén correctamente reflejados.

Si vende una vivienda en Málaga o en la Costa del Sol y alguno de los propietarios reside fuera, hay una herencia de por medio o existe hipoteca pendiente, organizar la documentación desde el inicio marca una diferencia real. El calendario de venta no depende solo de encontrar comprador: depende de llegar a notaría con cada requisito resuelto.

En D&A Inmobiliaria entendemos la firma como el resultado de una venta bien dirigida, no como un trámite que se improvisa al final. Coordinar cada paso con antelación permite proteger el precio pactado, cumplir los plazos y reducir la incertidumbre de propietario y comprador.

Antes de aceptar una fecha de escritura, confirme quién figura como titular, quién debe prestar consentimiento y quién acudirá o estará representado. Esa comprobación sencilla puede ser la diferencia entre una firma tranquila y un aplazamiento que nadie necesitaba.